Las VPO del Romeral son un problema. (Respuesta al foro de opinión de Alhaurín de la Torre ) 2ª parte

El “área de oportunidad” B3, según la terminología de la Junta de Andalucía en el POTAUM, abarca 160 Ha localizadas en la zona de Piamonte-Romeral, altos de Cantarranas, la Máquina y Mestanza. Un área rural que en la actualidad se encuentra en explotación de cítricos. Lo cruza la carretera Churriana-Cártama, la cual la Junta ya ha anunciado que piensa desdoblar y al ser “área de oportunidad de especial interés autonómico” no tiene las características de las distintas zonas edificables que recoge la LOUA de un 70/30, es decir 70% para viviendas de renta libre y 30% de VPO, sino un 40/60, 40% de renta libre y 60% de VPO. Dentro de las cuales la Junta especifica que las dos terceras partes es decir el 66,66% al menos, deben ser destinadas a VPO “asequibles” a rentas por debajo de 2,5 veces el IPREM, es decir rentas familiares que no superen los 1.507 euros brutos mensuales. Los tipos de VPO que la propia Junta recoge en el BOJA 117, de 20 de junio de 2003 son:

1.- Viviendas protegidas de Régimen especial de venta. La superficie útil máxima no superará los 70 metros cuadrados y destinadas unidades familiares que no superen 2,5 veces el IPREM, 1.507 euros mes/brutos.
2.- Viviendas protegidas en régimen de venta de iniciativa municipal o autonómica. No superan los 90 metros y van a unidades familiares que no superen 4 veces el IPREM.
3.- Viviendas protegidas en alquiler. Superficie máxima 70 metros e ingresos que no superen 2,5 veces el IPREM
4.- Alojamientos Protegidos en alquiler: “unidades habitacionales” entre 12 y 40 metros y para rentas de menos de 2,5 veces el IPREM
5.-  Alojamientos protegidos en régimen de alquiler para jóvenes. No superan los 50 metros y para rentas de menos de 2,5 veces el IPREM.
6.- Viviendas para la Integración Social. Las llamadas viviendas sociales, que también son protegidas o de VPO, destinadas a rentas menores del Salario mínimo interprofesional. (600 euros brutos /mes)

El POTAUM no especifica cuantas de cada clase se podrán construir en la zona de Piamonte-Romeral,  pero es de suponer que de las 4.200 viviendas protegidas previstas, al menos cerca de tres mil –los 2/3- serán de las “pequeñas” (llamémoslas así) menos de 70 metros y de todos los tipos especificados, incluidas viviendas sociales.
La metodología de funcionamiento es sencilla. El POTAUM clasifica así el suelo y los propietarios del mismo pueden desarrollarlo realizando un 40% de la edificabilidad para renta libre, que pueden vender al precio que estimen y obligatoriamente un 60% para VPO y a precios marcados por los módulos aprobados por la propia Junta. Si los propietarios del suelo no creen rentable esta fórmula y no construyen, la Junta, si así lo cree conveniente porque hay necesidad, puede expropiarlo a través de la EPSA, Empresa Pública del Suelo de Andalucía y realizar esas VPO.
Si se aprueba esta “Área de oportunidad B3” en el POTAUM, el PGOU de Alhaurín de la Torre debe obligatoriamente incluir ese suelo con estas características.
Las preguntas que asaltan ante este planteamiento son las siguientes: ¿Hay mercado para  viviendas de renta libre junto a esa cantidad de más de 4.000 VPO juntas? ¿Serán fáciles de vender? ¿Les interesará  a los propietarios del suelo este Plan? ¿Expropiará la Junta? ¿Habrá también viviendas sociales? ¿Esa gran cantidad de hogares destinados a rentas bajas generaran problemas de integración? ¿Se pueden convertir en guetos o zonas marginales? ¿Cómo anuncia el colegio de arquitectos, será un barrio de bloques de densidad alta-media con altura considerable? ¿Rompe este planteamiento el esquema urbanístico –residencial de Alhaurín de la Torre?
En el POTAUM,  la Junta como así denuncia el Colegio de Arquitectos, no hace un estudio de abastecimiento de agua, saneamientos o diversas infraestructuras para los futuros residentes, simplemente marca la zona y la define urbanísticamente.  Se calcula que puede albergar unos 25.000 habitantes con unas 7.200 nuevas viviendas. Los cálculos realizados por el equipo de urbanismo municipal han sido de 45 vdas/ha, que es el término medio que se viene utilizando en diferentes lugares para VPO, aunque la ley permite llegar hasta 100 vdas/has. La densidad actual por hectárea en todo el término municipal de Alhaurín de la Torre es de 14 vdas/ha.
Sirva como comparativo que el avance del PGOU contempla nueve mil nuevas viviendas para mas 8 Km2 que se van a desarrollar. Aquí, solamente en 160 has. la Junta piensa poner más de 7.000.
En próxima entrega informaremos de las medidas adoptadas y la postura de este partido ante esta imposición.