La urbanización del Arroyo del Gato

Félix López de Figueroa. Se ha puesto en conocimiento de la Junta de Andalucía y de la Fiscalía Anticorrupción los hechos que han rodeado el desarrollo urbanístico del Sector del Arroyo del Gato (sector AU-22), situado en Alhaurín de la Torre. Los hechos son los siguientes:

1. Desde 1.992 la urbanización del sector AU-22 se encontraba sin desarrollar, dado que estaban afectadas por las Normas Subsidiarias del 1986 que determinaban una edificabilidad baja.

2. En 1999 al modificar esas Normas Subsidiarias por el Ayuntamiento para incrementar la edificabilidad del suelo, el sector AU-22 se trasmite a la CPOTU como parte de un expediente (5A), donde además se incluyen el sector UR-7 y el Cerro (que en su mayor parte, este está formado por un Sistema General de Áreas Libres. La CPOTU no aprueba el citado expediente, por lo que el sector AU-22, que formaba parte del él, sigue sin modificarse y bajo las NNSS del 1986.

3. En la Comisión de Gobierno de fecha 25 de abril de 2002 el Alcalde da lectura a una carta de la que, en síntesis, podemos obtener las siguientes conclusiones:


1. El Alcalde conoce la trayectoria del sector AU-22 en cuestión.
2. Asimismo, el Ayuntamiento conoce que las Modificaciones de elementos de las NNSS, referidas a los Ensanches “El Cerro”, no se hallaban aprobadas, al referirse a Sistemas Generales de Áreas Libres, y que por ello no se hallaban vigentes.
3. Que les eximen de la obligación de reserva del 10 por ciento de cesión del aprovechamiento medio, al menos provisionalmente en el sector AU-22.
4. Y que todo este trato de favor se justifica por el incumplimiento por parte del Ayuntamiento del Convenio Urbanístico de 2 de julio de 1.998.

Sin embargo, como las manifestaciones del Alcalde y por extensión del Ayuntamiento parten de una premisa falsa, cual es la inclusión (que se da por supuesta) de la AU-22 en el Convenio Urbanístico antes citado, siendo que en ningún momento se hace ninguna referencia en tal Convenio a dicho sector.

5. Se ha producido artificialmente, y se ha consentido por el Ayuntamiento, el aumento artificial de la volumetría del sector. En efecto, por la puerta trasera del modificado del ED (Estudio de Detalle) se ha producido un aumento considerable de los metros cuadrados de techo que son susceptibles de ser construidos en el sector; en otras palabras, se ha utilizado una vía de hecho para violentar la ley y conseguir el efecto pretendido desde un principio –el aumento de la volumetría-, a pesar de que dicho aumento le estaba vedado tanto a los promotores como al Ayuntamiento. Así, de un máximo de 2,70 m2t/m2 se ha pasado a un valor de 3,40 m2t/m2. Y todo ello sin un solo metro de dotaciones públicas de más.

Por si no fuera ello suficiente, en las memorias del ED de 7 de agosto de 2.002 se repite que no se aumentan volúmenes. Tampoco se hace ninguna especificación de la Fase II. Sin embargo, en el plano número 5-R, visado el 18 de febrero de 2.003, sí que se tiene en cuenta esta fase, puesto que se reseñan las ordenanzas a aplicar, lo que no puede interpretarse de otra manera que entender que a dicha fase se la está dotando de volumetría.

6. Se usurpan, con la aquiescencia y la complacencia del Ayuntamiento, terrenos públicos de titularidad municipal y por ende de todos los ciudadanos. Y nos estamos refiriendo no sólo a los viales que, en algunos casos, quedan reducidos a una anchura mucho menor y en otros desaparecen completamente, sin un solo euro para las arcas públicas, sino la superficie del Arroyo del Gato que, en lugar de los 3.879 metros cuadrados que tiene en realidad es computado sólo en 1.812,05 metros cuadrados, y además con la voluntad de que sean incluidos como dotaciones públicas.

7. El aumento de la edificabilidad no se ha traducido en un incremento de las dotaciones para servicios, es más, no se han respetado siquiera los mínimos de esas dotaciones, reduciéndose de un modo clamoroso por debajo del preceptivo diez por ciento. Se han tomado como referencia para el cálculo de la cesión para dotaciones públicas el que se deducía de la primitiva AU-22 en el ED de 1.992. Sin embargo, el aumento de los metros cuadrados de techo no conlleva aparejado ni un solo metro cuadrado de más para dotaciones públicas.

8. No se han hecho las cesiones que según convenio urbanístico de 14 de mayo de 1.986 se debía realizar

9. Todas estas irregularidades pudieran suponer algo más de 7 millones de euros.

TERCERO: RESUMEN DE IRREGULARIDADES

Someramente, y sin perjuicio de las que pudiera detectar el Fiscal y la Delegación Provincial de Urbanismo, se señala las siguientes violaciones de la legalidad urbanística:

1. Se dan por aprobadas unas Modificaciones de las NN.SS. aplicables al sector AU-22 (llamado también UE-CE.01), basándose en datos que no son ciertos y en aprobaciones presuntas que jamás se produjeron, como vía para conceder, no se sabe por qué, mayores beneficios a los promotores de la urbanización. En concreto, el Convenio Urbanístico de 2 de julio de 1.998 del que el sector nunca formó parte, o la sesión del CPOTU 3/99 de 13 de abril, que tampoco aprobó modificación alguna.

2. Se aprueba el ED presentado por la Junta de Compensación, en el que, dividiendo el desarrollo del sector en dos fases, se aplica a la Fase I las normas de 1986 y a la que falta por desarrollar, Fase II a unas normas que no existen.

3. El ED califica la totalidad de los terrenos, pese a que el desarrollo se producirá en dos fases y una de ellas, que queda huérfana de edificabilidad, se pospone para el futuro, con lo que se obtiene una edificabilidad muy superior a la que resulta del planeamiento vigente en dicho momento.

4. Se ha producido artificialmente, y se ha consentido por el Ayuntamiento, el aumento artificial de la volumetría del sector, dato que resulta especialmente grave si tenemos en cuenta que el sector colindante, el UR-7, integrante del Expediente número 5-A, que tiene una volumetría sensiblemente menor, al haberse tramitado el Plan Parcial con arreglo a las NN.SS. que le correspondían, es decir, las que datan de 1.986 (BOP nº 187 de 30 de septiembre de 2.005).

5. Se usurpan, con la aquiescencia y la complacencia del Ayuntamiento, terrenos públicos de titularidad municipal y por ende de todos los ciudadanos: los correspondientes a las afecciones por el Arroyo del Gato, parte de las calles Málaga, Avenida de los Manantiales, Albaicín y dos calles enteras, las calles Santa Teresa de Jesús y Daoiz y Velarde. Se ha vulnerado no sólo la obligación de salvaguardar el dominio público, sino que, estando previstos en las leyes mecanismos para que la comunidad participe de las plusvalías urbanísticas, se ha hecho dejación de funciones, de suerte que algunos particulares han obtenido jugosas plusvalías sin que el dominio público y el municipio hayan obtenido absolutamente nada en cambio.

6. No sólo no se ha traducido un aumento de la edificabilidad en un incremento de las dotaciones para servicios, sino que no se han respetado siquiera los mínimos de esas dotaciones, reduciéndose de un modo clamoroso por debajo del preceptivo diez por ciento.

7. El sector va a quedar masificado, contraviniendo las disposiciones legales y reglamentarias que prohíben la ordenación de volúmenes por encima de determinados parámetros.